Por Leonardo González
Especialistas afirman que el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) en Monterrey ha sido utilizado como una excusa para construir torres de departamentos y especular, esto debido a los pocos controles que existen, sin embargo, es legal.
Con alturas y densidades libres y regidas por sólo ocho incisos en el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo, los departamentos ofrecidos en lo que en teoría era para que las personas vivieran cerca del transporte público, tienen precios que se salen totalmente del alcance de las personas que necesitan vivienda.
“Los desarrolladores me dicen, ‘nada de lo que estamos haciendo es ilegal, todo lo que estamos haciendo es en el marco de la legalidad’”, comentó Selene Velázquez, arquitecta, restauradora y vecina del Centro de Monterrey.
“Ahora, no porque sea legal significa que sea ético”.
El DOT y la corrupción legal
El DOT es una figura que permite liberar las alturas y densidades a predios que se encuentren cerca del transporte público y tengan más de 1,000 metros cuadrados.
“Están haciendo lo que se puede, me parece increíble que las autoridades no hayan tenido una visión de que esto (la especulación inmobiliaria) no fuera a suceder”, dijo Velázquez.
El experto en anticorrupción Daniel Kaufmann plantea en su bibliografía que la corrupción legal es un concepto en el que se manipulan políticas, leyes y regulaciones por parte de intereses privados para obtener beneficios, y que aún y cuando se hace de manera legal, es claramente injusta y afecta a los intereses públicos.
En el caso de Monterrey, los actores políticos han participado en el mercado inmobiliario, incluso como desarrolladores, mientras que los desarrolladores también han tenido una participación activa en la toma de decisiones que al final les benefician.
Un ejemplo de esto puede ser la inclusión del DOT, promovido en la administración de la ex alcaldesa de Monterrey, Margarita Arellanes (su esposo, Roberto Garza, es desarrollador inmobiliario), que estableció este concepto en 2013, y fue aprovechado por administraciones posteriores.
Cuando se incluyó al DOT en el plan local, el arquitecto Ricardo Padilla Silva, era el presidente del Consejo Consultivo de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (Sedue, ahora Seduso).
A la vez, las primeras dos licencias de construcción otorgadas por el Municipio de Monterrey para edificios fueron para la empresa Desarrollos Centro Poniente; y según el Registro Público de Comercio, el accionista mayoritario es el mismo Padilla Silva.
“En términos de normatividad se permite”, comentó la activista Liliana Flores Benavides, “él es el dueño del Semillero. La norma se modificó para hacer esos edificios verticales. Ellos lo impulsaron y se aprobó”.
“Tiene que ser en contubernio total, con las autoridades de Desarrollo Urbano”, declaró Flores Benavides.
Desde 2013, Flores Benavides había advertido sobre los desarrollos verticales en el Centro de la Ciudad.
«La única forma en que Monterrey pueda ser un negocio para los desarrolladores es la construcción de verticales. De ahí que el Centro se convierta en un botín para todos», advirtió para el periódico ABC, en una publicación realizada en noviembre de ese año.
Otro ejemplo de cómo cambiaron las reglas del DOT a conveniencia sucedió en la administración del priista Adrián de la Garza. Cuando en un inicio esta figura estaba considerada para terrenos mayores a 2,000 metros cuadrados, una modificación del reglamento de zonificación, en octubre de 2016, permitió que en los predios del centro de la Ciudad puedan ser de sólo 1,000 metros.
Así, se permitió la construcción de los proyectos Haus Santa Lucía, del grupo Neuben, en 2020; en los que figura como socio Carlos Israel Valadez, quien fue Coordinador de Planeación Regional en la Secretaría de Desarrollo Sustentable Estatal.
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Así también, Barrio Vergel de Grupo Vergel Desarrollos, edificado en 2021 y ubicado en los límites del Barrio Antiguo y cuyos accionistas fueron proveedores del municipio, recibiendo contratos por 4,562,280 pesos, en 2016.
La problemática que trajo el DOT es reconocida incluso por el mismo municipio, pues en un análisis integrado en el borrador del Plan Municipal de Desarrollo Urbano 2040, se señala que éste no respeta el patrimonio edificado ni las dinámicas de barrios históricos, además de que se se ha prestado a la especulación y un clima agresivo.
Entre las propuestas que se encuentran en consulta está la de cambiar esta figura por el Desarrollo Orientado a la Proximidad (DOP), que plantea densidades reguladas e incentivos para vivienda económica.
Homero García Garza, de Real Estate Business Developer, destaca que tendría que haber una convergencia entre gobierno y desarrolladores para poner un regulaciones e incentivos que permitan generar vivienda asequible.
“Puede haber desde incentivos fiscales, tramitología más rápida, incentivos a vivienda económica; es esa convergencia”, dijo García Garza.
“Todos podemos ganar: el desarrollador, el inversionista, y el beneficiado podría ser el usuario final, el que compra o renta”.
Imágenes: Leonardo González
Este trabajo es parte de Observatorio de la Vivienda Monterrey, un proyecto desarrollado con apoyo del Hub de Periodismo de Investigación de la Frontera Norte (Border Hub), el Centro Internacional para Periodistas (ICFJ por sus siglas en inglés) y la Agencia Internacional para el Desarrollo de Estados Unidos (USAID).
