- El Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un impuesto que, si se usa bien, puede ayudar a reducir desigualdades, frenar el uso especulativo de la vivienda y mejorar la forma en que se recauda y usa el dinero público en los municipios.
Por Melina Barbosa
Entre 2005 y 2023, el costo de la vivienda subió 230% mientras que el valor real del salario bajó 21%. Estos datos evidencian que en México, cada vez es más cara la vivienda y los salarios alcanzan para menos, lo cual obstaculiza el derecho de las personas a tener una casa.
Para la organización Política Colectiva y el Instituto de Estudios sobre Desigualdad (INDESIG), “resulta preocupante que el crecimiento acelerado de las ciudades se oriente prioritariamente hacia el beneficio del sector inmobiliario, mientras los gobiernos municipales asumen una carga financiera desproporcionada para proveer servicios públicos, en muchos casos, insuficientes o deficientes”.
A esto se suma la turistificación y la gentrificación que aumentan en eventos internacionales como los que se realizarán en Nuevo León, cuyo Estadio Monterrey será sede de cuatro partidos de la Copa Mundial 2026.
Planeación urbana subordinada al interés del desarrollador, no al del ciudadano
El Índice SHF de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal da cuenta que tan solo durante el periodo de enero-junio de 2025 respecto al mismo periodo de 2024, la Zona Metropolitana de Monterrey tuvo un incremento de 9.3% en el valor de los bienes inmuebles residenciales.
Tanto datos oficiales como de la sociedad civil respecto al comportamiento del mercado inmobiliario, indican que en Nuevo León, la vivienda ha dejado de ser un derecho humano para convertirse en un bien de especulación financiera.
Esta mercantilización que rompe el vínculo entre ciudad, ciudadanía y justicia social es el resultado directo de políticas que priorizan la inversión sobre la inclusión, la plusvalía sobre la habitabilidad y el crecimiento inmobiliario sobre el derecho a la ciudad.
El hecho de que la vivienda se haya vuelto un negocio más que un derecho ha generado ciudades dormitorio, con servicios deficientes, traslados largos y más desigualdad.
Luis Javier Moreno, codirector de Política Colectiva, señaló en entrevista con Verificado que “lamentablemente la vivienda ahora se ve más como una forma de inversión que como un derecho, lo cual incumple el principio de progresividad que, en este caso, es que quien más tiene más pague”.
“¿Les parece justo que una persona pague el mismo impuesto por una casa que va a comprar para vivir por primera vez, que alguien que tiene su sexta casa y que la va a comprar para rentar?”, cuestionó.
Ante este panorama, especialistas en políticas públicas apuntan a que el Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) puede servir como una herramienta para contrarrestar la gentrificación y el acaparamiento de la vivienda.
Un impuesto para avanzar hacia una política fiscal más justa
En un informe publicado por Política Colectiva y el INDESIG se define que el ISAI es un impuesto local que se cobra cuando alguien compra una propiedad.
Acorde al informe, el ISAI debe tomar especial relevancia por su relativa facilidad de cobro y porque, con un diseño adecuado, puede tener un potencial recaudatorio progresivo.
Actualmente, cada municipio lo aplica de forma distinta. Las tasas, cuotas y descuentos varían mucho, lo que hace que el impacto del impuesto sea inequitativo.
Por tanto, un mejor planteamiento de este impuesto permitiría usar sus recursos para apoyar políticas de vivienda, renovar el espacio urbano y garantizar el derecho a la ciudad para todas las personas.
Un dato revelador es que en Apodaca y General Escobedo, la recaudación del ISAI superó a la del Predial entre 2021 y 2023. Esta alta recaudación por ISAI es un indicador de un mercado inmobiliario amplio y potente.
Sin embargo, en muchas ocasiones esos ingresos pueden darse a partir de proyectos inmobiliarios que no necesariamente estén enfocados en garantizar el derecho a la ciudad y el derecho a la vivienda adecuada y accesible para todos.
“¿Y cómo podemos prevenir esto? A través de medidas como estas, donde el ISAI sea más progresivo para las personas que ya tienen muchas viviendas”, explicó el codirector de la organización Política Colectiva.
“Hay muchas contribuciones, hay un mercado importante, pero ese dinero de alguna u otra forma tendría que garantizar que las personas en Nuevo León, tengan casas adecuadas, con servicios básicos accesibles. El llamado derecho a la ciudad, que es que tú alrededor de 15-20 minutos caminando tengas todo, servicios comerciales, de salud, parques y buen transporte público”, apuntó.
Por ello, Política Colectiva y el INDESIG proponen la aplicación de tasas progresivas a la compra de segundas viviendas o inmuebles para inversión.
Así como aplicar impuestos complementarios por venta de inmuebles también a personas morales (esto ya lo pagan personas físicas en al menos cuatro estados).
Diseñar tasas diferenciadas en zonas de riesgo de gentrificación, establecer tarifas progresivas en herencias de alto valor inmobiliario y vincular los ingresos del ISAI a programas concretos de vivienda, desarrollo urbano y servicios públicos, son otras de las soluciones propuestas.
“Creemos que es muy importante que se atienda esto desde la perspectiva de la desigualdad. No podemos seguir generando proyectos inmobiliarios para enriquecerse y no para que las personas vivamos adecuadamente”, concluyó Luis Javier Moreno.
El informe «ISAI: Una herramienta fiscal para financiar nuestro derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad» también señala que se promueve la especulación porque las propiedades aumentan su valor principalmente cuando cambia el uso de suelo o se urbaniza un área que antes no lo estaba.
Así la motivación es comprar una propiedad, muchas veces en preventas cuestionables, para venderla a los pocos años, una vez que se haya consolidado esa «plusvalía» que no se relaciona con inversiones de las personas que las han comprado, sino con acciones del municipio o el estado.
«Esto vuelve muy necesario que, con el impuesto cedular estatal y el ISAI, se recupere la plusvalía asociada a las inversiones públicas para beneficio de la ciudadanía en su conjunto, puesto que fue con los impuestos que pagaron todas las personas que se realizaron estos cambios que significan un cambio en el valor de una propiedad».
Reportaje realizado para Reporte Índigo | Imagen de portada: Reporte Índigo
