EN CORTO
- La Suprema Corte de Justicia de la Nación determinó que es constitucional limitar el aumento anual de las rentas a la inflación.
- Contrario a diversas interpretaciones, esta medida no vulnera la propiedad privada ni impone «rentas congeladas» o un «tope a las rentas».
- Los propietarios pueden definir el monto al inicio del contrato, pero solo pueden aumentarlo una vez al año y dentro del límite inflacionario.
Por Debanhi Soto
Después de que la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) rechazara un amparo en contra de la reforma al artículo 2448-D del Código Civil de la Ciudad de México, comenzaron a circular mensajes alarmantes sobre las implicaciones de la medida en materia de renta y vivienda.
Usuarios de redes sociales señalan que el máximo tribunal «eliminó la propiedad privada», pero esta narrativa es falsa y resurge cada que hay iniciativas o discusiones alrededor del derecho a la vivienda.
La SCJN no eliminó el derecho a la propiedad privada reconocido en la Constitución, sino que rechazó un amparo en contra de las adiciones al artículo 2448-D del Código Civil de la CDMX al considerar que la legislación era constitucional y tenía un interés de derechos humanos mayor.
Por otro lado, tampoco es preciso afirmar que la SCJN aprobó un “tope a las rentas” o que “congeló los precios del alquiler”, como afirman diversos titulares en medios de comunicación.
La corte solo avaló la constitucionalidad de una reforma para que el aumento anual de los contratos no pueda superar el valor de la inflación, una medida que busca frenar los abusos en el mercado inmobiliario de la capital.
El límite al aumento anual de la renta NO es nuevo
El 28 de agosto de 2024 se aprobó una reforma al Código Civil de la Ciudad de México para que las rentas de vivienda no aumenten por encima de la inflación reportada por el Banco de México.
Según el entonces jefe de gobierno de la Ciudad de México, Martí Batrés, la reforma tenía el objetivo de frenar los abusos en materia de arrendamiento, detener la gentrificación de la ciudad y garantizar el derecho a la vivienda.
Tras los cambios en la materia, el artículo 2448 D establece que la renta debe expresarse en moneda nacional, que solo se puede aumentar anualmente y que el incremento de la renta nunca puede ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto a la cantidad pactada como renta mensual.
Esto significa que si, por ejemplo, una persona firma un contrato de renta de 10 mil pesos mensuales en enero de 2025 y hay una inflación del 4% en el año, en enero de 2026 el arrendatario podría aumentar el precio del alquiler hasta 10 mil 400 pesos. Ya que, por ley, no puede aumentar el valor de la renta más de la inflación ni subir el precio del alquiler más de una vez al año.
Es importante recordar que los límites a los aumentos de las rentas ya existían antes de la reforma. En el código civil de la Ciudad de México vigente en 2022 se establecía que el incremento a la renta debía ser de máximo el 10% de la cantidad pactada como renta mensual. Por lo que, si un inmueble se rentaba por 10 mil pesos mensuales, lo máximo que podría aumentar después de un año era 11 mil pesos mensuales.
Tras las reformas de agosto de 2024, una empresa que se dedica al arrendamiento de viviendas promovió un amparo con número 546/2025 al considerar que las nuevas disposiciones del artículo 2448-D limitaban sus derechos a la libertad contractual y a la privacidad.
En la sesión del 18 de febrero de 2026, la Suprema Corte resolvió que el amparo era improcedente, ya que el artículo 2448-D sí operaba dentro del marco legal constitucional.
En la sesión, el presidente de la SCJN, Hugo Aguilar Ortiz, declaró que la medida busca asegurar la accesibilidad a la vivienda y evitar aumentos desproporcionados en la renta, lo que va de acuerdo al artículo 4º constitucional.
“La medida legislativa responde a un objetivo de justicia social, pues parte del reconocimiento que el acceso a la vivienda no puede quedar exclusivamente sujeto a dinámicas de mercado que, en contextos de alta presión inmobiliaria, generan expulsión y profundizan desigualdades urbanas”, declaró el presidente de la Suprema Corte.
Ni ‘rentas congeladas’ ni ‘topes de rentas’
La acción de la Suprema Corte no estableció un “tope de renta”, como expusieron varios medios de comunicación, pues si bien se controla cuánto puede aumentar el precio del alquiler entre años, no hay una limitante en cuánto se puede rentar una propiedad al principio del contrato.
Un arrendatario puede elegir en cuánto poner el precio del alquiler, pero una vez que se firme el contrato de renta, solo puede aumentar el pago tras haber pasado un año y en una cantidad igual o menor a la inflación.
Este esquema también dista de la “renta congelada”, en la que el precio de un inmueble no cambia a pesar del paso del tiempo. La reforma de 2024 sí considera que haya aumentos en el precio de la renta, aunque siempre con crecimientos menores que la inflación.
La abogada y activista por el derecho a la vivienda, Carla Escoffié, puntualizó que la terminología es distinta y que la reforma al artículo 2448-D y la sentencia de la Suprema Corte, si bien son pasos para controlar la gentrificación, el problema requiere más medidas para solucionarse.
“Tampoco hay que confundir: esto no es ‘rentas congeladas’, ni ‘topes de rentas’. Es un límite al aumento de rentas. No es mera terminología. Los caseros podrán seguir poniendo el precio que deseen (la misma sentencia lo recalca), solo que una vez elegido el precio de renta. Esta solo podría aumentar conforme al índice de la inflación. Así que no: esto no «acabará con la gentrificación». Decir «gentrificación» es como decir «cambio climático»: no hay una panacea, sino varias medidas a tomar. Unas con más impacto que otras, pero es algo sistemático”, aclaró Escoffié.
LINKS | FUENTES:
Código Civil de la Ciudad de México-2025
Versión taquigráfica, Sesión SCJN del 18 de febrero de 2026
Archivo de redes sociales | Carla Escoffié
